자녀가 집을 살때 다운페이를 한 경우

부동산 칼럼

자녀가 집을 살때 다운페이를 한 경우

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박유진 유산상속법 전문 변호사

옛날과 달리 첫 집장만이 더욱 힘들어지는 세대가 되었다. 학교 졸업과 동시에 학자금 상환 등 자녀 스스로 부담해야할 몫들이 커지다 보니, 자녀가 열심히 돈을 잘 저축하거나 예산을 짜서 하더라도 대개 첫 집장만이 부모세대보다 늦어진다.

세대가 달라서이기도 하고, 결혼이 늦어지는 데다가 결혼을 안 하는 경우도 늘고 있는 것도 한몫을 한다. 그러다보니 결혼과 동시 혹은 결혼 후에 집을 구매하는 자녀가 있을 때 선물처럼 부모들이 자녀들의 첫 집장만에 다운페이먼트를 해주는 경우가 많이 늘고 있다.

미팅 때 그런 이야기를 듣고 손님께, “그 재산에 대한 법적인 서류는 해놓으셨냐요”라고 물으면 종종 이미 준 재산 즉 ‘선물’이니 그 다운페이먼트가 없어지더라도 크게 상관치 않겠노라는 분들도 많으나, 부모가 많은 액수를 자녀의 집 장만에 지원을 한 경우 그런 법적인 장치가 필요한지조차 몰랐다며 어떻게 시작하는 지를 물어보는 부모도 꽤 있다.



특히 부모의 노후 자금이 자녀의 ‘집’에 묶여져 있는 경우, 자녀 삶에 생길수 있는 변수에 따라서 부모의 노후자금이 사라질 수 있는 것이다. 해당 자녀가 이혼하는 경우, 채무관계가 나쁜 경우, 사고를 내서 소송이 들어올 수 있는 경우, 심지어 부모보다 먼저 사망하거나 장애가 생긴 경우 등 정말 다양한 삶의 변수들로부터 그 ‘노후자금’이 안전한지 꼭 생각해보아야한다.

자녀가 이혼하는 경우, 한쪽 부모가 마련해준 다운페이먼트가 결국 자녀부부 둘에게 다 선물을 하게된 것처럼 보인다면 결국 자녀가 이혼하더라도 다시 부모가 받아오기 힘들 수 있다. 채무관계가 나쁜 경우 자녀의 채권자한테 아무런 법적서류없이 자녀의 돈이 아니고 부모의 돈이라는 것을 어떻게 입증하겠는가? 이는 자녀가 사고를 내서 소송이 들어오게 될때도 마찬가지이다.

더 안타까운 경우 자녀가 먼저 사망하게 된다면 자녀가 본인의 리빙 트러스트에 부모에게 다시 해당재산을 주겠노라고 정확하게 명시해야한다. 그렇지 않다면 사망한 자녀에게 자녀(즉 손자/손녀가 남은 경우)는 부모가 다시 받을 몫이 하나도 없으며, 사망한 자녀가 배우자만 남긴 경우는 배우자와 부모가 각각 반반을 받아간다.

또한 자녀가 장애가 생겨서 사회보장제도의 혜택을 받게 되었다면 그 집을 팔아서 부모에게 돈을 갚을 때, 공제대상인 ‘집’을 비공제 대상인 ‘현금’ 즉 판매대금으로 전환하는 것이므로 자녀가 잘못하면 사회보장제도 혜택을 잃게된다.

따라서 대개의 해결방법으로 부모와 자녀간의 차용증 작성 그리고 해당 자녀의 부동산에 담보 설정(lien) 등을 말씀드리는 데, 그 모든 해결법엔 자녀의 동의와 서명이 필요하다. 차용증도 자녀부부 둘다 서명을 하게 하고 담보설정의 경우 해당 부동산에 등기를 해야하므로 자녀부부 둘다 서명을 하고 공증을 한뒤 등기접수를 해야한다.

결국 자녀에게는 은행 다음 부모가 두번째 채권자가 되게하는 것이다. 정당한 금액이 오고간 차용/담보설정이므로 자녀의 타 채권자보다 더 우선순위가 생기므로 (예를 들어, 부모가 담보설정을 한 뒤 자녀가 채무관계로 인해 제3자가 또 담보 설정을 한 경우) 부모의 노후자금이 자녀의 채권자로 흘러들어가는 일 또한 막을 수 있다.

가장 안타까운 경우는 유산상속계획을 하나도 하지 않은 자녀가 미성년자 자녀 즉 미성년 손주/손녀를 두고 사망한 경우이다. 이때 남은 사위나 며느리가 상속법원 과정을 거쳐 재산을 받아와야한다. 또한 미성년 손자/손녀의 몫에 대한 성인후견인 절차까지 따라야 하므로 시간과 비용이 훨씬 더 많이 든다. 따라서 자녀의 첫 집장만과 함께 리빙 트러스트를 제대로 했는지 꼭 확인하고 안했다면 권고해야 한다.

문의: LA (213)380-9010
OC (714)523-9010
www.hanparklaw.com

<박유진 유산상속법 전문 변호사> 

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