[부동산 가이드] 상속 부동산 매매(PROBATE SALE)란?

부동산 칼럼

[부동산 가이드] 상속 부동산 매매(PROBATE SALE)란?

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부동산 소유주 사망시 유언증명, 공증 등 확인

상속 전문 변호사와 법원 확인서 등 정리 필요


최근 유언 공증에 대한 질문을 많이 받고 있다. 실질적으로 마켓에 나온 매물들 중에도 상속 부동산 매매(Probate Sale)가 꽤 많이 눈에 띈다.  
 
부동산은 피상속인이 유언을 남긴 경우엔 다음과 같은 절차가 필요하다. 첫째, 유언의 효력이 있는지를 확인하는 유언증명 절차를 거쳐야 한다. 둘째, 빚이나 비용을 지불해야 한다. 셋째, 명의 상속인에게 재산을 분배함으로써 피상속인의 재산을 정리하게 된다. 만약 피상속인이 유언을 남기지 않은 경우, 누가 상속인이 될 것인지를 결정한 후에야 유산 상속 절차를 밟게 된다. 여기에 유언이 있을 경우를 ‘Executor’라고 하고, 유언이 없을 때는‘Administrator’라고 지정하게 된다.
 
일반적으로 부동산 소유주 사망시, 부동산을 팔기 위해서 유언 공증을 거쳐야 할 경우를 알아보자. 첫째, 부동산이 공동 소유가 아닌 경우이다. 부부라도 명의가 한 명으로 되어 있는 경우이다. 둘째, 소유권이 트러스트(trust) 소유가 아닌 경우도 해당된다. 셋째, 기록된 ‘Revocable Transfer on Death Deed’가 없는 경우가 있다.
 
이와 같은 상속 부동산을 파는 경우 누가 리스팅 동의서에 사인을 하게 될까? 그것은 법원이 임명한 유언 집행인(일반적으로 집행자 또는 관리자)이 사인을 하게 되고, 이를 위하여 유언 집행장이 먼저 준비되어야 한다. 만약 유족의 친척이 리스팅 동의서에 사인하려고 한다면, 에이전트는 친척이 그렇게 할 권한이 있는지도 확인이 필요하다.  
 
상속 부동산을 팔거나 구매하는 경우 주의할 점은 무엇이 있을까?  
 
첫째, 부동산을 파는 경우에는 제일 먼저 상속 전문변호사(Probate Attorney)와 상의 할 것을 권한다. 전문가와 상의하여 누구에게 연락해야 하는지, 법원 확인서(Court confirmation)가 있는 것으로 해야 하는지 등의 기본적인 가이드를 받을 수 있다. 주위에서 말하는 정확하지 않은 내용들을 잘 정리 할 수 있고, 진행 과정도 정리할 수 있다. 부동산 매매후 분배 과정에도 문제가 생기지 않도록 먼저 변호사와 상담이 필요하다. 둘째, 상속 부동산에 경험이 있는 부동산 전문가를 만나야 한다. 물론 법원 확인서가 없는 경우에는 일반 매매 거래와 거의 차이가 없지만, 경험있는 에이전트는 부동산 거래 과정에서 도움이 된다.
 
상속 부동산을 사는 경우 주의할 것은 무엇이 있을까? 매매시 셀러는 바이어에게 서류로 부동산의 상태에 대해 자세히 알려야 한다. 하지만 상속 부동산의 경우 몇가지 서류들을 주지 않아도 되는 예외 사항들이 있다. 대표적으로 자연재해에 관한 NHD(Natural Hazard Disclosures), 주택상태 공개서류인 TDS (Transfer Disclosures Statement), Mello-Roos 지역 (캘리포니아 특별 세금지역) 저당(Lien) 공개가 면제되기 때문에 주의해야 한다. 그래서 매물을 사고 팔때엔 부동산 에이전트 선택이 중요하다.
 
▶문의: (213)500-8954  

미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장
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